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Un promotor de bienes raíces con la intención de desarrollar un proyecto bien sea una contrucción completamente nuevo o un edificio en renovación seguramente deberá cumplir con requisitos impuestos por las instituciones bancarias, por lo cual generalmente es necesario pre vender un cierto número de unidades antes de iniciar la construcción.

Los apartamentos o condominios en pre contrucción son usualmente buenas oportunidades de inversión porque los promotores están dispuestos a ofrecer descuentos en la etapa inicial de pre venta.

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Los primeros inversionistas en comprar uno de los nuevos proyectos en la etapa de pre construcción aprovechan el mejor precio posible. El mercado de nuevos proyectos en Miami usualmente funciona de la siguiente forma:

  1. En primer lugar debe pagarse un adelanto para hacer la reservación del inmueble, en esta etapa el comprador puede decidir no seguir con la compra y el depósito inicial se le devuelve.
  2. Cuando los documentos del departamento están listos, el desarrollador y el comprador firman un contrato, el cual ofrece 15 días para que el comprador pueda recindirlo, en esta etapa todavía el depósito inicial es recuperable.
  3. Una ves finalizados los 15 días el contrato se hace efectivo y no puede ser cancelado, durante esta etapa si el comprador cambia de opinion pierde su depósito.

Cuando la construcción finaliza, el comprador debe presentar su financiamiento. Los contratos de pre construcción son generalmente en efectivo, por lo cual no son aceptados planes de financiamiento de contigencia, en otras palabras, el comprador debe cerrar el trato con el total del valor en el contrato o perderá su depósito y por supuesto la propiedad. Por lo cual el comprador debe contar con su plan de financiamiento a través de su agencia bancaria o hipotecaria.

Los desarrolladores suelen ofrecer cierta flexibilidad para que los compradores re vendan las unidades incluso antes del cierre, esta opción es sólo posible cuando se han vendido el 90% de las unidades totales.

Una forma de explicar este proceso de re venta implica que el comprador posiblemente pago el 20% del valor de la unidad como depósito inicial por un apartamente de 300,000 dólares un año antes, luego lo puede re vender antes que el edificio este terminado por un precio de 350,000 dólares. En resumen el depósito inicial fue de 60,000 dólares, el precio de re venta es de 350,000 dólares, ganancia neta igual a 50,000 dólares con un retorno de la inversión de 80% en un año (50,000 / 60,000 = 80%). Este tipo de retorno de la inversión es realmente difícil de superar.

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